Dlaczego warto kupić nieruchomość na etapie budowy w ZEA

Rynek nieruchomości na etapie budowy w Dubaju reguluje Agencja Regulacyjna Rynku Nieruchomości (RERA), działająca w ramach Departamentu Gruntów Dubaju (Dubai Land Department, DLD). Deweloperzy muszą być zarejestrowani, a każdy projekt musi zostać zatwierdzony, zanim lokale trafią do sprzedaży.

Zgodnie z dubajską ustawą o rachunkach escrow (ustawa nr 8 z 2007 r.) każda wpłata na poczet nieruchomości na etapie budowy trafia na wyodrębniony rachunek escrow danego projektu, prowadzony przez zatwierdzony bank powierniczy — a nie na ogólne rachunki dewelopera. Deweloper może pobierać środki dopiero po osiągnięciu niezależnie zweryfikowanych etapów budowy.

Zakup jest rejestrowany w DLD za pośrednictwem Oqood — oficjalnego rejestru sprzedaży nieruchomości na etapie budowy. Wpis obejmuje lokal, cenę, plan płatności i przewidywany termin przekazania i stanowi prawny dowód własności do czasu wydania aktu własności (title deed). Jeśli projekt zostanie anulowany przez regulatora, środki pozostające na rachunku escrow są zwracane kupującym.

Abu Zabi, Ras al-Chajma i pozostałe emiraty mają własnych regulatorów i podobne zasady dotyczące rachunków escrow. Nasza agencja partnerska prowadzi pełny proces transakcji i zgodności z przepisami w każdym emiracie.

W Dubaju głównym kosztem zakupu jest 4% opłata rejestracyjna na rzecz Dubai Land Department, uiszczana przez kupującego wraz z wpłatą rezerwacyjną. Deweloperzy pobierają także opłatę administracyjną, zwykle w wysokości od AED 2000 do AED 5000. W przypadku projektów w strefie wolnej DIFC opłata rejestracyjna wynosi 5% zamiast 4%.

Deweloperzy regularnie prowadzą promocje — na przykład w okresie Ramadanu lub latem — w ramach których pokrywają połowę lub całość opłaty rejestracyjnej. Zawsze informujemy, gdy obowiązuje promocja.

Po nabyciu nieruchomości kosztem bieżącym jest roczna opłata eksploatacyjna (service charge), pokrywająca utrzymanie budynku i części wspólnych. Zależy ona od lokalizacji, dewelopera i rodzaju budynku: orientacyjnie ok. AED 15–20 za sq ft (stopę kwadratową) rocznie w dzielnicach takich jak JVC, AED 25–30 w DIFC oraz AED 60 lub więcej w luksusowych rezydencjach markowych, gdzie obejmuje usługi takie jak concierge, parking z obsługą valet czy obsługa bagażowa.

W przypadku późniejszej odsprzedaży deweloper wydaje zaświadczenie o braku sprzeciwu (No Objection Certificate) na przeniesienie własności, za opłatą ok. AED 500–5000.

Opłaty rejestracyjne różnią się w poszczególnych emiratach — szczegóły poniżej. Przed podjęciem decyzji przedstawimy dokładne koszty każdego projektu z Państwa selekcji.

Wszystkie płatności dokonywane są w dirhamach ZEA. Każdego klienta prowadzimy przez przelew środków z naszym partnerem walutowym, A Place in the Sun Currency — po kursach korzystniejszych niż w większości banków i z możliwością ustalenia kursu dla przyszłych rat.

Większość naszych klientów kupuje w Dubaju, ale każdy emirat ma własnego regulatora, zasady dotyczące rachunków escrow i opłaty — a my obsługujemy je wszystkie.

Abu Zabi: sprzedaż nieruchomości na etapie budowy rejestruje i nadzoruje Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC). Zgodnie z ustawą emiratu o rachunkach escrow (ustawa nr 3 z 2015 r., znowelizowana w 2025 r.) wpłaty kupujących trafiają na rachunek escrow nadzorowany przez ADREC, a deweloperzy nie mogą korzystać ze środków, dopóki nie zostanie niezależnie potwierdzone wykonanie co najmniej 20% budowy. Opłata rejestracyjna wynosi 2% ceny plus AED 400 opłaty administracyjnej i jest uiszczana przez kupującego wraz z wpłatą rezerwacyjną. Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na pełną własność (freehold) w wyznaczonych strefach inwestycyjnych, m.in. na Yas Island, Saadiyat Island i Al Reem Island. Yas Island, gdzie planowany jest pierwszy w regionie park rozrywki Disneya, to jedna z najbardziej poszukiwanych lokalizacji w Abu Zabi.

Ras al-Chajma: projekty na etapie budowy wymagają pozwolenia na sprzedaż wydawanego przez regulatora rynku nieruchomości emiratu, który wymaga od dewelopera prowadzenia rachunku escrow, a zakupy rejestrowane są w RAK Land Department. Opłata rejestracyjna wynosi 4%, plus opłata administracyjna w wysokości ok. AED 580 oraz AED 3000 za certyfikat rejestracji nieruchomości na etapie budowy — deweloperzy czasem pokrywają jej część w ramach promocji. Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na pełną własność na Al Marjan Island, a Mina Al Arab to kolejna lokalizacja z wieloma projektami na etapie budowy.

Potwierdzimy dokładne opłaty i zabezpieczenia dla każdego projektu z Państwa selekcji, niezależnie od emiratu.

ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, więc przychody z najmu uzyskiwane przez indywidualnego właściciela nie są opodatkowane w ZEA. Nie ma tam podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży, rocznego podatku od nieruchomości ani podatku majątkowego, a także podatku od spadków w odniesieniu do nieruchomości.

Państwa kraj rezydencji może jednak opodatkowywać dochody i zyski uzyskiwane na całym świecie — rezydenci podatkowi m.in. Polski, Hiszpanii, Niemiec, Włoch i Francji z reguły muszą deklarować dochody z zagranicznych nieruchomości. Zalecamy konsultację z doradcą podatkowym w kraju zamieszkania.

Średnia rentowność brutto najmu w Dubaju wynosi ok. 6,5–7%, przy czym mieszkania plasują się w górnej części tego przedziału. Kawalerki i mieszkania z jedną sypialnią w ugruntowanych dzielnicach często osiągają więcej. Zwrot netto, po opłatach eksploatacyjnych, kosztach zarządzania i okresach pustostanu, jest zwykle niższy o 1,5–2,5 punktu procentowego.

Ceny silnie rosną od 2020 roku, napędzane wzrostem liczby ludności, popytem międzynarodowym i stałym napływem nowych mieszkańców. W 2026 roku wzrost wyhamował do stabilniejszego, jednocyfrowego poziomu: w kwietniu 2026 roku ceny mieszkań były wyższe o ok. 5,5% rok do roku, a willi o ok. 10%.

Kupujący nieruchomości na etapie budowy mogą też skorzystać z cen na starcie sprzedaży oraz z ratalnych planów płatności, które rozkładają koszt na okres budowy, a w niektórych projektach także na okres po przekazaniu.

Cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości na pełną własność w wyznaczonych strefach freehold, obejmujących większość głównych osiedli mieszkaniowych w ZEA.

Nieruchomość o wartości co najmniej AED 2 mln może uprawniać do 10-letniej Golden Visa w ZEA, którą można rozszerzyć na członków rodziny — dotyczy to również zakupów na etapie budowy. W większości przypadków wniosek można złożyć po wpłacie 20% ceny wraz z opłatą rejestracyjną. Dokładne zasady zależą od emiratu, a w niektórych przypadkach od strefy wolnej, dlatego przed inwestycją zalecamy konsultację ze specjalistą ds. Golden Visa, którego zapewnia nasz partner.

Dirham ZEA jest powiązany z dolarem amerykańskim od 1997 roku po kursie AED 3,6725, co zapewnia przewidywalne otoczenie walutowe dla inwestycji długoterminowych.