Por qué comprar sobre plano en los EAU

El mercado sobre plano de Dubái está regulado por la Real Estate Regulatory Agency (RERA), dependiente del Dubai Land Department (DLD). Los promotores deben estar registrados y cada proyecto debe estar aprobado antes de poder vender unidades.

En virtud de la ley de escrow de Dubái (Ley n.º 8 de 2007), cada pago que realice por una propiedad sobre plano se ingresa en una cuenta de garantía (escrow) específica de ese proyecto, custodiada por un banco fiduciario autorizado, y no en las cuentas generales del promotor. El promotor solo puede disponer de los fondos a medida que se alcanzan hitos de construcción verificados de forma independiente.

Su compra se inscribe en el DLD a través de Oqood, el registro oficial de ventas sobre plano. En él constan su unidad, el precio, el plan de pago y la fecha de entrega prevista, y constituye su prueba legal de propiedad hasta la emisión de la escritura (title deed). Si el regulador cancela un proyecto, los fondos que queden en el escrow se devuelven a los compradores.

Abu Dabi, Ras al Jaima y los demás emiratos cuentan con sus propios reguladores y normas de escrow en la misma línea. Nuestra agencia colaboradora gestiona todo el proceso de la operación y del cumplimiento normativo en cada emirato.

En Dubái, el principal coste de compra es la tasa de registro del Dubai Land Department del 4 %, que abona el comprador junto con el pago de reserva. Los promotores cobran además una tasa administrativa, normalmente de entre AED 2.000 y AED 5.000. Los proyectos situados en la zona franca del DIFC tienen una tasa de registro del 5 % en lugar del 4 %.

Los promotores lanzan con frecuencia promociones —por ejemplo, en torno al Ramadán o en verano— en las que asumen la mitad o la totalidad de la tasa de registro. Siempre le informaremos cuando se aplique alguna promoción.

Una vez que es propietario, el coste recurrente es la cuota anual de servicios (service charge), que cubre el mantenimiento del edificio y de las zonas comunes. Depende de la zona, del promotor y del tipo de edificio: como referencia, en torno a AED 15–20 por sq ft al año en zonas como JVC, AED 25–30 en el DIFC y AED 60 o más en residencias de marca de alta gama, donde incluye servicios como conserjería, aparcacoches y botones.

Si más adelante revende, el promotor emite un certificado de no objeción (No Objection Certificate) para la transmisión, con un coste aproximado de AED 500–5.000.

Las tasas de registro varían de un emirato a otro (véase más abajo). Le detallaremos los costes exactos de cualquier proyecto de su preselección antes de que asuma ningún compromiso.

Todos los pagos se realizan en dírhams de los EAU. Acompañamos a cada cliente en la transferencia de fondos con nuestro socio de divisas, A Place in the Sun Currency, que ofrece mejores tipos que la mayoría de los bancos y la opción de fijar el tipo de cambio para los pagos futuros.

La mayoría de nuestros clientes compran en Dubái, pero cada emirato tiene su propio regulador, sus normas de escrow y sus tasas, y los cubrimos todos.

Abu Dabi: las ventas sobre plano se registran y supervisan a través del Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC). Conforme a la ley de escrow del emirato (Ley n.º 3 de 2015, modificada en 2025), los pagos del comprador se ingresan en una cuenta escrow supervisada por el ADREC, y los promotores no pueden disponer de ella hasta que se haya verificado de forma independiente al menos el 20 % de la construcción. La tasa de registro es del 2 % del precio más una tasa administrativa de AED 400, abonadas por el comprador junto con el pago de reserva. Los compradores extranjeros pueden adquirir en plena propiedad (freehold) en las zonas de inversión designadas, como Yas Island, Saadiyat Island y Al Reem Island. Yas Island, donde está previsto el primer parque temático de Disney en la región, es una de las zonas más demandadas de Abu Dabi.

Ras al Jaima: los proyectos sobre plano necesitan un permiso de venta del regulador inmobiliario del emirato, que exige al promotor disponer de una cuenta escrow, y las compras se inscriben en el RAK Land Department. La tasa de registro es del 4 %, más una tasa administrativa de unos AED 580 y AED 3.000 por el certificado de registro sobre plano; los promotores a veces asumen una parte en sus promociones. Los compradores extranjeros pueden adquirir en plena propiedad en Al Marjan Island, y Mina Al Arab es otra zona con numerosos proyectos sobre plano.

Le confirmaremos las tasas y garantías exactas de cualquier proyecto de su preselección, sea cual sea el emirato.

Los EAU no aplican impuesto sobre la renta de las personas físicas, por lo que los ingresos por alquiler que obtiene un propietario particular no tributan en los EAU. No hay impuesto sobre plusvalías al vender, ni impuesto anual sobre la propiedad o el patrimonio, ni impuesto de sucesiones sobre inmuebles.

Su país de residencia puede, no obstante, gravar sus rentas y ganancias mundiales: los residentes fiscales en España, Alemania, Italia, Francia y Polonia, por ejemplo, deben declarar por lo general los rendimientos de inmuebles en el extranjero. Le recomendamos consultar con un asesor fiscal de su país.

La rentabilidad bruta media por alquiler en Dubái ronda el 6,5–7 %, con los apartamentos en la parte alta de la horquilla. Los estudios y apartamentos de un dormitorio en zonas consolidadas suelen superarla. La rentabilidad neta, descontadas las cuotas de servicios, la gestión y los periodos sin inquilino, suele ser entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales inferior.

Los precios han subido con fuerza desde 2020, impulsados por el crecimiento de la población, la demanda internacional y la llegada constante de nuevos residentes. En 2026 el crecimiento se ha moderado hasta subidas más estables de un solo dígito: en abril de 2026, los precios de los apartamentos habían subido en torno a un 5,5 % interanual y los de las villas alrededor de un 10 %.

Quien compra sobre plano también puede beneficiarse de los precios de lanzamiento y de planes de pago escalonados, que reparten el coste a lo largo de la construcción y, en algunos proyectos, más allá de la entrega.

Los compradores extranjeros pueden adquirir inmuebles en plena propiedad en las zonas freehold designadas, que incluyen la mayoría de las grandes zonas residenciales de los EAU.

Una propiedad de AED 2 millones o más puede darle derecho a una Golden Visa de 10 años en los EAU, extensible a su familia, y esto incluye las compras sobre plano. En la mayoría de los casos puede solicitarla una vez abonado el 20 % del precio más la tasa de registro. Los requisitos exactos dependen del emirato y, en algunos casos, de la zona franca, por lo que le recomendamos consultar antes de invertir con el especialista en Golden Visa que nuestro colaborador ofrece internamente.

El dírham de los EAU está vinculado al dólar estadounidense desde 1997, a AED 3,6725, lo que ofrece un marco cambiario previsible para la inversión a largo plazo.