Warum Off-Plan in den VAE kaufen

Der Off-Plan-Markt in Dubai wird von der Real Estate Regulatory Agency (RERA) reguliert, einer Behörde des Dubai Land Department (DLD). Bauträger müssen registriert sein, und jedes Projekt muss genehmigt werden, bevor Einheiten verkauft werden dürfen.

Nach dem Treuhandgesetz von Dubai (Gesetz Nr. 8 von 2007) fließt jede Zahlung für eine Off-Plan-Immobilie auf ein eigenes Treuhandkonto für genau dieses Projekt, das von einer zugelassenen Treuhandbank geführt wird – und nicht auf die allgemeinen Konten des Bauträgers. Der Bauträger kann Mittel nur abrufen, wenn unabhängig geprüfte Baufortschritte erreicht sind.

Ihr Kauf wird beim DLD über Oqood registriert, das offizielle Register für Off-Plan-Verkäufe. Darin sind Ihre Einheit, der Preis, der Zahlungsplan und die voraussichtliche Übergabe erfasst; bis zur Ausstellung der Eigentumsurkunde dient es als rechtlicher Nachweis Ihres Eigentums. Wird ein Projekt von der Aufsichtsbehörde annulliert, werden die noch auf dem Treuhandkonto befindlichen Mittel an die Käufer zurückgezahlt.

Abu Dhabi, Ras al-Chaima und die übrigen Emirate haben eigene Aufsichtsbehörden und vergleichbare Treuhandregeln. Unsere Partner-Maklerfirma übernimmt in jedem Emirat die gesamte Transaktion und alle regulatorischen Schritte.

In Dubai ist der wichtigste Kostenpunkt die Registrierungsgebühr des Dubai Land Department in Höhe von 4 %, die der Käufer zusammen mit der Reservierungszahlung entrichtet. Bauträger erheben zudem eine Bearbeitungsgebühr, üblicherweise zwischen AED 2.000 und AED 5.000. Für Projekte in der Freihandelszone DIFC beträgt die Registrierungsgebühr 5 % statt 4 %.

Bauträger bieten regelmäßig Aktionen an – etwa rund um den Ramadan oder im Sommer –, bei denen sie die Registrierungsgebühr zur Hälfte oder vollständig übernehmen. Wir informieren Sie stets, wenn eine solche Aktion gilt.

Als laufende Kosten fällt nach dem Erwerb die jährliche Servicegebühr an, die die Instandhaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftseinrichtungen abdeckt. Sie hängt von Lage, Bauträger und Gebäudetyp ab: als Richtwert etwa AED 15–20 pro sq ft und Jahr in Wohnvierteln wie JVC, AED 25–30 im DIFC und AED 60 oder mehr bei hochwertigen Branded Residences, wo Leistungen wie Concierge, Valet-Parking und Pagen inbegriffen sind.

Bei einem späteren Weiterverkauf stellt der Bauträger für die Übertragung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate) aus, gegen eine Gebühr von rund AED 500–5.000.

Die Registrierungsgebühren unterscheiden sich von Emirat zu Emirat – siehe unten. Für jedes Projekt auf Ihrer Vorauswahl nennen wir Ihnen die genauen Kosten, bevor Sie sich verpflichten.

Alle Zahlungen erfolgen in VAE-Dirham. Wir begleiten jeden Kunden bei der Überweisung über unseren Währungspartner A Place in the Sun Currency – zu besseren Kursen als bei den meisten Banken und mit der Möglichkeit, den Kurs für künftige Raten festzuschreiben.

Die meisten unserer Kunden kaufen in Dubai, doch jedes Emirat hat eigene Aufsichtsbehörden, Treuhandregeln und Gebühren – und wir decken sie alle ab.

Abu Dhabi: Off-Plan-Verkäufe werden vom Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) registriert und beaufsichtigt. Nach dem Treuhandgesetz des Emirats (Gesetz Nr. 3 von 2015, geändert 2025) fließen die Zahlungen der Käufer auf ein von ADREC überwachtes Treuhandkonto, auf das Bauträger erst zugreifen können, wenn mindestens 20 % des Baus unabhängig bestätigt sind. Die Registrierungsgebühr beträgt 2 % des Kaufpreises zuzüglich AED 400 Bearbeitungsgebühr und wird vom Käufer mit der Reservierungszahlung entrichtet. Ausländische Käufer können in den ausgewiesenen Investitionsgebieten Volleigentum (Freehold) erwerben, darunter Yas Island, Saadiyat Island und Al Reem Island. Yas Island, wo der erste Disney-Themenpark der Region geplant ist, zählt zu den gefragtesten Lagen Abu Dhabis.

Ras al-Chaima: Off-Plan-Projekte benötigen eine Verkaufsgenehmigung der Immobilienaufsicht des Emirats, die ein Treuhandkonto des Bauträgers voraussetzt; Käufe werden beim RAK Land Department registriert. Die Registrierungsgebühr beträgt 4 %, zuzüglich einer Bearbeitungsgebühr von rund AED 580 und AED 3.000 für die Off-Plan-Registrierungsbescheinigung – wobei Bauträger einen Teil davon bisweilen im Rahmen von Aktionen übernehmen. Ausländische Käufer können auf Al Marjan Island Volleigentum erwerben; Mina Al Arab ist ein weiteres Gebiet mit zahlreichen Off-Plan-Projekten.

Für jedes Projekt auf Ihrer Vorauswahl bestätigen wir Ihnen die genauen Gebühren und Schutzmechanismen – in welchem Emirat es auch liegt.

Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen; Mieteinnahmen privater Eigentümer werden in den VAE daher nicht besteuert. Beim Verkauf fällt keine Steuer auf Veräußerungsgewinne an, es gibt keine jährliche Grund- oder Vermögensteuer und keine Erbschaftsteuer auf Immobilien.

Ihr Wohnsitzland kann Ihr weltweites Einkommen und Ihre Gewinne dennoch besteuern – in Spanien, Deutschland, Italien, Frankreich oder Polen steuerpflichtige Personen müssen beispielsweise Einkünfte aus ausländischem Immobilienbesitz in der Regel angeben. Wir empfehlen, sich von einem Steuerberater in Ihrem Heimatland beraten zu lassen.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite in Dubai liegt bei etwa 6,5–7 %, wobei Wohnungen am oberen Ende liegen. Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen in etablierten Wohnvierteln erzielen häufig mehr. Die Nettorendite nach Servicegebühren, Verwaltung und Leerstand liegt typischerweise 1,5–2,5 Prozentpunkte darunter.

Die Preise sind seit 2020 kräftig gestiegen, getragen von Bevölkerungswachstum, internationaler Nachfrage und stetigem Zuzug. 2026 hat sich das Wachstum auf stabilere einstellige Raten abgeschwächt: Im April 2026 lagen die Wohnungspreise rund 5,5 % und die Villenpreise rund 10 % über dem Vorjahr.

Off-Plan-Käufer profitieren zudem von Einführungspreisen und gestaffelten Zahlungsplänen, die die Kosten über die Bauphase – und bei manchen Projekten über die Übergabe hinaus – verteilen.

Ausländische Käufer können in ausgewiesenen Freehold-Gebieten uneingeschränktes Eigentum erwerben; dazu gehören die meisten großen Wohngebiete der VAE.

Immobilien ab einem Wert von AED 2 Mio. können Sie für ein 10-jähriges Golden Visa der VAE qualifizieren, das auch auf Ihre Familie ausgeweitet werden kann – Off-Plan-Käufe eingeschlossen. In den meisten Fällen ist ein Antrag möglich, sobald 20 % des Kaufpreises und die Registrierungsgebühr bezahlt sind. Die genauen Regeln hängen vom Emirat und teils von der Freihandelszone ab; wir empfehlen daher vor Ihrer Investition eine Beratung durch den Golden-Visa-Spezialisten, den unser Partner im eigenen Haus anbietet.

Der VAE-Dirham ist seit 1997 zum Kurs von AED 3,6725 an den US-Dollar gekoppelt – ein berechenbares Währungsumfeld für langfristige Investitionen.